三發丰悅大事紀

一、建築規格

項目	內容	備註
公設比	33.9%	公設總市值約新台幣 $250,000,000
建蔽率	35.41%
車位布局	平面式67個、機械式16位	車位配比 1:1
基地面積	543.43坪
建築棟戶	一棟，79戶住家、4戶店面	住戶全部售出，店面尚有三戶未售
樓層規劃	地上14層，地下3層	樓頂兩層含健身房、空中花園、曬衣場
結構工程	RC 鋼筋混凝土	室內隔間採用白磚牆
土地分區	住宅區第一種	住商用
投資建設	三發地產股份有限公司
營造公司	京富祥營造股份有限公司	三發子公司，機電總包：璉慶科技
建造執照	103鶯建字第00669號
使用執照	106鶯使字第00432號
建築設計	李兆嘉建築師事務所

二、社區大事件紀錄

108年度

• 108年10月25日，在此之前社區營運屬於三發地產代管狀態。
• 108年10月26日，召開第一次區分所有權人大會
  • 會議由建商委託的齊家物業主導，從不知情的住後收委託書得到開會票數。
  • 會議主席由三發地產業務部張健福主導，而不是與住戶代表共同主持
  • 會議記錄內容全部以「略、略、略、略」為紀錄，僅通過社區規約。
  • 會中同意三發地產未售出的空屋，管理費收取應該以半價計算（社區開銷過於龐大，管委會接管的第一個月就入不敷出發生赤字）
  • 第一屆區權大會應通過規約、成立管委會、授權管委會動支財務及公設點交授權，該次會議僅做完前兩項。
  • 委員票選有違反公平原則；委員樓層：二樓有三位、四樓一位、五樓一位，六樓以上沒有管委會參與權
• 108年11月01日，成立三發丰悅管委會。
  • 管委會訂定第一屆起訖時間，為108年11月01日到109年12月31日，定義日期有違一年一任的公平原則。
  • 管委會接手物業、保全和總幹事，沒有簽署任何的合約，雙方僅以「臨時進駐證明」簽字用印就讓齊家駐點服務。
  • 108年11月第一次發生台電停電，ATS備載發電機啟動後，因為瞬間高壓突波問題，造成住戶家電受損，住戶向管委會提出問題，後來沒有下文。
  • 108年11月還有總幹事，因此社區帳務交由總幹事處理，後來主委以經費問題為由，月底請總幹事離開社區。

109年度

109年1月

• 關於公設點交沒有區權大會授權，主委仍舊一意孤行，在未獲得管委會同意之下，姚存誠同居人以社區名義，私自逕行印製公設點交單，並以強勢態度請各住戶務必簽名。
• 總幹事離職後帳務、存摺、三發相關等財務資料，應由財務委員進行接手，但是主委將財務資料接手後，拒不給予財務委員迄今。
• 電梯保養仍舊找原安裝廠商，但是為了貪圖三個月的免費維護，合約簽約超過管委會的任期，這個合約共簽約24個月。
• 機械停車位保養廠商，在管委開會期間雖然有提出討論，委員也都有找廠商來討論，但是主委以最低價為標準，不顧管委會其他成員反對，仍與條件較差的廠商簽約。
• 姚存誠主委於本月份啟用台灣銀行管理費代收服務，社區帳戶從本月份開帳，第一次使用追繳108年11月、108年12月及109年1月之管理費。

109年2月

• 2月28日時，姚存誠未召開管委會、未告知其他委員的情況下，擅自與齊家物業解約，姚存誠自己找強固保全駐點，這次駐點仍循之前的劣習，僅使用「臨時進駐證明」和姚存誠個人簽名，就讓強固保全駐點服務。

109年3月

• 姚存誠仍舊未召開管委會、未告知其他委員的情況下，又再度和強固保全解約，姚存誠回去找齊家物業回來駐點，這次駐點還是使用「臨時進駐證明」，就讓齊家物業駐點服務，簽約價金是新台幣126,000，明顯是營業稅外加的報價，況且本社區法人登記為免稅單位，根本不需要發票核銷，本社區從甲方變成乙方的乙方，這6,000元顯然有瓜田李下的問題。

109年5月

• 第一屆財務委員多次要求查看財務資料未果，甚至期間還被主委要求蓋出空白帳戶支出取款傳票，最終於109年5月23日憤而離職。
• 5月份起清潔人員出缺，姚存誠沒有和管委會開會討論，又逕自進行自聘清潔人員，鐘點費每小時250元，從出缺、找人、鐘點費，管委會都不知道。
• 由於社區長期沒有要求保全門禁，竟然發生某戶女子遭到尾隨跟蹤，到社區樓層當中狂敲門，該住戶後來報警後，警方到場要求調閱監視錄影設備，竟遭到主委消極抵抗，鳳鳴派出所一共來了兩趟，都遭到相同的待遇，因而悻悻然地離去，後來該承租戶改請里長出面談判，才終於得以調閱監視畫面，不過因為拖太久了，也就沒辦法再追蹤處理，都肇因於姚存誠弄權把持系統。

109年6月

• 六月十三日，台電按照計畫停電，本大樓ATS備援電力運作時，再度發生高壓突波問題，這次因為住戶已經高達八成，造成許多住戶電冰箱、小家電等燒壞，維修費用一萬餘元，向姚存誠及其同居人反應時，第一時間推給台電，要住戶打1911求償，後來因為只有本棟有這個問題，受害所有權人要求姚存誠找三發處理，迄今仍無結果。
• 六月廿七日，開管委會時，姚存誠同居人於會中表示，即日起將公告招標點交廠商，也沒有安排投標廠商的簡報時間，就決定要在七月三日決標開標。

109年7月

• 區權人邱鈺鋒對於社區運作諸多不當之處，因此循公寓大廈管理條例及三發丰悅社區規約，發連署書給全體住戶，在七月三日已經超過法定20%門檻，正式取得社區區權大會召集人資格，並約定八月十五召開第一屆第一次臨時區分所有權人大會。
• 從六月底到七月初，住戶就開始人心惶惶不安，因為公告僅一周就要進行點交，過程草率且未善盡揭露之義務，因此按照原定管委會開會時間，住戶群起公憤指責姚存誠，才把公設點交的事情暫緩，但是自從109年4月到109年6月，姚存誠都沒有公告財務報表，在眾人的威逼之下，他答應在七月六日前完成。
• 七月五日區權大會召集人陪同姚存誠前往其友人家中，社區帳務姚存誠交由黃姓記帳士進行整帳粉妝，當晚11點50分才將前三個月帳本完成，意即姚存誠個人攬帳半年有餘，其實不懂社區帳目帳務。
• 七月初姚存誠告知區權大會召集人，表示清潔已經沒有要做了，接下來的大半個月的時間裡面，都是靠著住戶自力救濟，大家互相幫忙倒垃圾，直到七月中請齊家物業派出清潔，才終止沒有人倒垃圾的窘境。
• 姚存誠不靠管委會運作社區，清潔人力就成了當時眼前最大的問題，後來透過住戶逐層掃街登記的方式，湊足過半數的所有權人，但是就在要和齊家確認的時候，住戶梁若楠取得較佳的條件，但是姚存誠卻因為面子問題，執意堅持要社區接受較高價的報價，直到住戶群起圍攻、甚至住戶打電話到齊家台北總公司痛罵，這件事情才有公平的結果。
• 因為社區無法進行帳戶動支，因此從七月份進來裝潢的所有權人，姚存誠竟然以違反規約廿二條之一，告知社區現在沒有辦法退款，所以不需要繳交裝潢保證金，導致亂象頻傳，有裝潢師傅在公共空間、地下室抽菸、亂丟菸蒂，裝潢廢棄物放入大樓垃圾桶，工班退場時環境也髒亂不堪，甚至更有住戶違反公寓大廈管理條例第8條，在大樓外裝設不鏽鋼鐵籠，又是因為姚存誠一個人的獨斷獨行，而且拖累所有人的環境整潔。

109年8月

• 八月一日姚存誠主動約副主委及其先生，以及請求住戶梁若楠、區權大會召集人到場，他想要跟大家商議社區的問題，但是開會過程冗長且姚存誠不老實，許多事情仍舊付之闕如，回答方式一律以跳針式的消息阻擋，並且在會議上發現更多問題。諸如：
  • 問題一、部分住戶因為姚存誠作帳問題，沒有核實確認房屋坪數，造成數戶溢收2元長達三個月且未返還，姚存誠僅以不會處理帶過。
  • 問題二、社區管理費採用台灣銀行的代收服務，但是透過四大超商的管道收款，會有管理費每筆10元的問題，另外台灣Pay會不會扣款，姚存誠也無法回答，僅表示收到銀行的款項才知道有管理費的問題。
  • 問題三、姚存誠主張管理費的計算方式，依照房屋的過戶日起算，當晚就有住戶指證，他的那一戶十二月十三日完成地政過戶，但是仍遭管委會收到整個月份，而且該戶也從建商那邊收到管理費，造成重複收費，管理費的實際數額其實已經是亂帳。
  • 問題四、大樓依照法規必須投保火險及公共意外險，姚存誠有沒有投保都沒有告知管委會，直到這次會議才將保單和投保證明出示。
  • 問題五、七月份有住戶發生冷凍包裹找不到，中間還轉了兩手才收到，追究之後才發現，姚存誠將住戶資料全部拿走，致使櫃檯保全沒有明確的住戶資料。
• 八月一號及八月二號，連續兩晚消防受信總機發出火災警報，結果是姚存誠擅自更改消防受信總機致使發報，導致三發地產工務主任，隔天八月三日帶著廠商趕緊處理問題，經過一下午的努力終於回復系統正常上線，不料當晚八點半姚存誠返回社區，隨即又去動手解除系統隔離，讓大樓授信主機先發火災警報後又再度癱瘓迄今。

• 八月十二日區權大會召集人邱鈺鋒主導，由承峰水肥公司前來社區抽取水肥，共抽取六輛水肥。
• 八月十五日成功召開第一屆第一次臨時區權大會，會中第一屆主委姚存誠向大會請辭，因此區權大會直接選出各樓層委員，以第二屆的名義重新運作社區管理委員會。
• 八月十六日召開第二屆第一次管理委員會，經過委員相互推選，主任委員：邱鈺鋒、副主任委員：徐筱琪（鄭）監察委員：梁若楠、財務委員：林禹丞。
• 因為八月十五日ATS測試再度出錯，突波再次造成住戶電器燒毀，管委會成功從三發地產爭取RCB型延時無熔絲開關、發電機電瓶全部換新。
• 管委會議決「機電維護」和「年度消防申報」，全部委由太古華電進行處理，該合約一年一簽合於管委會權限內。
• 抽完水肥後化糞池又再度異常溢滿，緊急通知三發地產工務潘主任，潘主任當下表示趕緊請廠商再抽，費用及問題會由三發地產負責。
• 八月底發放「郵件包裹領用卡」及安裝「駐車樁停車鎖」,前者完全杜絕包裹誤領和給錯的問題，後者把四個屬於社區共有的停車位收回，由管委會授權物業管理。
• 垃圾和社區清潔問題，資源回收項目，由社區住戶居中牽線，導入「大愛資源回收體系」，每周三固定到社區回收；清潔則由藝墅清潔團隊重新回歸服務。（第一屆曾經委由該公司短暫服務，後來因為前主委私人干擾因素太多，廠商直接撤場）
• 八月廿九日第一屆主委完成交接事務，第一屆完成印鑑資料移轉。

109年9月

• 原任財務委員林禹丞雖為所有權人，但因實際住在新北市中和區，實務上對於管委會和其個人皆有諸多不便，經重新推選之後由12樓的委員洪詩評轉任財務委員。
• 九月十四日，第二屆管委會經區權大會完整正式會議，經過新北市政府工務局公寓大廈管理科報備核准，第二屆管委會正式接掌三發丰悅社區。
• 九月四日整棟社區發出嚴重惡臭，每個家戶都有嚴重的糞味，自此已經化糞池無法再拖延，九月七日主委偕同承峰吳老闆徹夜施工，終於把汙水化糞池的第一池清空見底，當中發現許多營造廢棄物，堵住攔汙放流口，以至化糞池第一池於無法正常運作。
• 發放約定專用機車停車格，以亂數方式由委員抽籤，位置每年更動一次。
• 統一購買和開通E-tag機車門禁晶片，並協助各住戶機車黏貼於車上。
• 九月中起三發地產工務副理陸續帶著廠商和工班，重新檢視筏基底下整個化糞池的系統，發現多數都有營造廢棄物的問題，馬達狀態也是好壞各半，經過管委會強力要求及爭取下，未點交的化糞池整體問題，概由三發地產負責處理，包含整棟大樓的臭味問題，也列入整個化糞池的改善作業當中。
• 九月底因主委工作因素，暫時無法持續監工化糞池改善作業，交由時任監察委員的先生協助監工。待主委工作回來社區之後，要跟監察委員交接回工作，主委不料遭到監察委員電話辱罵，主委因此直接向管委會請辭。

109年10月

• 十月起因為主委和監委間的嫌隙摩擦，管委會委員又傾向要主委留任，進而陸續引起五位委員，各有立場或是派別因素請辭管委會。
• 因保全合約僅到年底，因此管委會請中興保全、新光保全、良福保全等三家業者，前來社區報價和簡報，最後由「良福保全」出線，自109年10月31日晚班交接上崗接管。
• 公設尚未點交也是社區重大要務，因此請台檢科技（SGS）、國霖機電、太古華電、真禾機電來簡報，最後條件最優為「太古華電」出線，以155,000元承接社區公設點交。
• 社區申報防火管理人為主委邱鈺鋒。
• 十月十五日，社區臭味問題長期無法解決，經管委會向三發地產反應，三發派出張經理前來社區應付，沒想到遭到住戶嚴重痛罵，到此為止三發地產才知道住戶的委屈和憤怒。
• 社區水塔一年餘沒有清潔，管委會向各方詢價後，由未來接掌社區的良福保全技術服務處長帶隊，前來社區進行水塔清洗作業。

109年11月

• 十一月四日由三發地產洪副總帶隊，直接到社區進行說明，主要分成：
  • 筏基下方所有水池重新清洗。
  • 化糞池臭味問題，於R2樓加裝負壓排氣設備。
  • 三合一汙水管加設總存水彎
  • 戶內廁所管路發泡填隙作業
  • 後來在管道間發現雨／廢水池土方未清運，人工清運約140包廢土和營造廢棄物。
  • 電信機房、電表室、消防機房、汙水機房內，營造廢棄物清運
  • 承諾化糞池汙水改善作業完成後，交由第三方公證機電單位進行內驗。
• 社區環境自第一屆管委會就疏於清理，因此整體環境雜草叢生，管委會比價後請服務社區的藝墅公司協助，以兩萬元兩個工作天來社區除草及修剪，共清運42包雜草及枯枝。

109年12月

• 負壓排氣系統上線之後，臭味問題有大幅改善，不過因為氣壓、強風等因素，社區內仍舊會有些臭味發生，亟待三發地產進行內驗。
• 在社區完成園藝清潔作業之後，三發地產針對蟑螂、果蠅等問題，也再次友善協助社區進行消毒，也大幅度改善蟑螂橫行的問題。
• 前管委會離職委員，對於現任管委會或主委相當不滿，因此多次在LINE群組當中屢屢對立，並且對於社區許多事務多有歧見，留任的第二屆全體委員不忍社區氣氛不佳，決議全部辭任，待重新召開第二屆第一次區權大會，將社區管理和經營的權利全部釋出，由區權大會重新改選補正。

第二屆經營社區實績

第二屆留任的管委會，自始至終皆秉持「歡喜做、甘願受」之精神參與公共治理，無奈仍有許多流言蜚語縈繞社區，更甚者連同附近便利超商都聞吾惡名，我們無法理解是因為「權力」和針對「個人」，常以截圖或是發言的一段話大作文章，強加附會額外的意思，造成許多住戶感受不佳，社區群組氣氛每況愈下，因此管委會於十二月廿五日召開臨時管委會，辦理區分所有權人會議的會前會，謹訂於110年1月16日下午兩點，召開第二屆第一次臨時區權大會，以結束悠悠謾罵之聲、亦返還經營社區之權力，回歸一般住戶過平靜生活。

事實上，第二屆留下來的管委會人數雖然未達全額，但是努力付出和經營實績，真的讓社區步上軌道、日益精進，因此仍舊應該讓所有住戶理解進程：

• 成立第二屆管委會之前，即提前做例行性清運化糞池水肥，另發現社區汙水系統重大瑕疵。
• 向三發爭取RCB型延時無熔絲開關、發電機電瓶全部換新，發電機整備到正常運作。
• 發放郵件包裹領用卡，徹底根除包裹領取問題。
• 安裝駐車樁停車鎖，把四個社區共有的停車位收回，由管委會自行管理，109年12月起依使用者付費為原則進行收費，裨益社區的財源。
• 年度「機電維護」和「消防申報」，交由太古華電負責管理。
• 資源回收導入大愛資源回收體系，減少社區垃圾負擔，降低社區清潔人力的費用負擔。
• 社區例行清潔由藝墅清接服務團隊接手。
• 向政府報備成立第二屆管理委員會
• 發放約定專用機車停車位。
• 開通及發放E-tag機車門禁晶片，共計五十餘輛機車受惠。
• 齊家物業合約屆滿，經過管委會議決更換良福保全。
• 社區防火管理人申報作業。
• 管委會議決公設點交由太古華電處理。
• 例行性水塔清潔作業。
• 例行性園藝環境整理作業。
• 化糞池馬達故障、浮球感應器故障、盤體問題、曝氣馬達皮帶問題，三發全部概括承受。
• 筏基下方所有水池（含雨水、廢水、放流全部）重新清洗。
• 化糞池臭味問題，於R2樓加裝負壓排氣設備。
• 戶內廁所管路發泡填隙作業。
• 人工清運廢水池內約140包廢土和營造廢棄物。
• 電信機房、電表室、消防機房、汙水機房內，營造廢棄物清運。